公寓作为现代城市住宅的重要形态，是指由多个居住单元组成的集合式住宅建筑。与普通住宅相比，公寓通常具有以下典型特征：产权年限多为40-50年、普遍采用商业水电标准、允许商住两用功能等。这些特性使公寓在房屋状况分类中自成一类。
公寓多建设在商业用地或综合用地上，这与普通住宅的居住用地性质存在本质区别。土地用途的差异直接决定了房屋的产权年限、交易税费等核心要素。
公寓项目在容积率、日照标准、车位配比等方面执行与住宅不同的建筑规范。例如部分城市允许公寓采用单侧采光设计，而住宅必须满足双向采光要求。
公寓产品在设计之初就考虑商住两用的可能性，普遍采用LOFT结构、大开间布局，这与纯居住功能的住宅形成鲜明对比。
不动产登记系统中，公寓类房产在用途栏明确标注为公寓式办公或公寓式商业，与住宅的成套住宅登记方式存在系统性的区分。
由于采用商业水电标准，公寓的物业费、水电费等日常支出通常比住宅高出30%-50%，这种持续性的成本差异需要单独分类管理。
银行对公寓类房产的贷款政策与住宅显著不同，包括首付比例（通常50%起）、贷款年限（一般不超过10年）、利率浮动等关键要素。
明确将公寓单独分类有助于：规范房地产市场管理、保障购房者知情权、完善城市规划数据、区分投资与居住属性。对于购房者而言，认清公寓类房产的特殊性，可以更准确地评估其使用价值和投资回报。
市场上存在部分住宅式公寓，这类房产实际是住宅性质但以公寓名义销售。辨别要点包括：查看不动产权证用途栏、核实土地出让合同、比对水电费单价。真正的公寓类房产必须在政府备案系统中明确标注。
随着城市更新加速和居住需求多元化，公寓产品正呈现三大演变方向：长租公寓的规范化发展、服务式公寓的品质升级、智慧公寓的技术融合。这些变化将进一步强化公寓作为独立房屋类型的市场地位。